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国内地产企业一直是媒体、学术界和消费者关注、争议的焦点，2008 年的地产低谷和
2009 年年的地产复苏更将地产企业推向舆论的前沿。在此背景下，北京贝塔咨询中心杜丽
虹博士和中国民生银行地产金融事业部规划与发展研究中心联合推出了地产上市公司综合
实力排名报告，该排名体系由财务安全性、战略理性、成长潜力、运营效率、规模效应五个
指标组成，通过对短期风险头寸、财务安全底线、极限发展速度、效率标杆差距等财务指标
的计算来客观反映地产企业的真实竞争力，报告中所有财务数据均取自上市公司年报及中报
披露的公开数据，希望通过客观、透明的模型测算与所有关心中国地产行业的各界朋友共同
探讨地产企业的健康成长模式。......
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前几日参加了一个地产年会，本意是想和大家讨论“泡沫化威胁下地产企业的财务安
全底线策略”，但“泡沫”两字一出，即引得在场的学者、业内人士一片争论，媒体更是连
篇报道了“泡沫”之争，结果“安全底线”本身倒被忽略了。所以，想在这里特别撰文，再
次强调“安全底线”对地产企业的重要性。......
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公司财务状况
短期财务安全，中期资金缺口小,财务安全性评分“中上”。
战略理性
静态财务风险低，但动态看，考虑到周期波动，公司已走在财务安全底线的边缘，2009
年三季度1 个月已耗尽全年购地能力，战略理性评分“中下”。
财务......
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假如美国的地产危机发生在中国，地产行业会怎样？测算显示，在地产冬天里，六成企业
在第一年就将面临资金缺口。......
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一些地产公司为冲击上市，在2006、2007 年加速圈地以迎合当时投资人的偏好，但当
金融危机突然降临、上市大门骤然封闭时，企业却陷入了双重困境，一方面是高囤地、高负
债下的财务压力，另一方面则是来自战略投资人对赌协议的压力，......
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2003年以来，随着中国房地产价格不断攀升，房地产上市公司的估值问题也成为市场关注的焦点，招拍挂后地价上升更引起了投资人对地产公司土地储备的关注:土地储备成为地产企业的最重要资产之一。随之而来的是，净资产价值(NAV)估值法盛行，并逐步取代了市盈率法(PE)和市净率法(PB)，成为地产行业的主流估值方法。......
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日前，有关人士表示，房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，下称“REITs”)有望2008年或稍晚些时候上市。目前，关于REITs的基础研究已经基本结束，已进入产品设计阶段。......
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自2007 年10 月以来，国内地产市场销量持续萎缩，进入2009 年，尽管救市之声不断，
但整体地产市场仍在艰难中前行。不过经历了一年的低谷洗礼，地产企业的财务状况开始出
现分化，根据我们的测算，......
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房地产是一个低集中度的行业，低集中度意味着在这个行业内，大企业有大企业的生存法则，
小企业有小企业的生存空间，它们在各自不同的生态层面竞争发展。......
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股权融资推动了存货和资产的快速增加，然后是收入和利润成倍增长，而且，在当前高市盈
率水平下，净资产回报率只要超过2~3%就可以推动每股收益上升——股权融资确实加速了企业
增长。但股权融资下。......
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国内地产行业在高存货、低周转的经营战略下普遍呈现持续负现金流状态，但是对
国际地产企业的比较研究显示，对于一个健康的企业来说，负现金流的状态是不可持续
的，高峰中不断延长的存货周期通常是危机的前兆。......
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首先，在周转率下降50%的情况下，将有60%的地产上市公司面临资金链的压力，
尽管它们有大片的土地储备，却可能由于营运资金的匮乏而无法实现这些土地的开发价
值（NAV），顾虑到这一前景......
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如果国内房地产市场发生类似美国市场的销售额下降40%的情况，只有30%的A股地产公司手持现金与经营现金之和能够偿还当年到期的短期负债；有26%的企业如果短期负债中有50%无法续借，将陷入流动性危机——从香港地区和美国的经验看，地产企业可采用休眠、售地和缩短产业链的策略来应付行业低潮，而现金储备是决定企业生存与发展的关键......
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谁是下一个顺驰？ |
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剖析“顺驰”这家“过去式”的企业，更重要的意义在于，它为我们影射出，更多地产企业
身上的“顺驰”影子。......
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2002 年，美国进入了降息周期，低息加上次贷提供的低首付优惠，吸收了房价快速上
涨的负面冲击，结果房价以超过收入8 个百分点的速度增长，而月供收入比却仍维持在25%
以下——降息和优惠利率把购房人的支付能力“放大”了20%。......
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公司的产品组合以中低端住宅为主，繁荣期周转速度在1 倍以上，低谷期周转速度在
0.5 倍水平，与万科相近，在相同定位下拥有行业内最高效率，有高速扩张的潜力；但
考虑到公司以往扩张速度，净负债率应控制在40%以内。......
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2009 年公司售价不变，但销售速度较2008 年略有改善，存量资产周转率从0.3 倍
提高到0.4 倍。......
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短期资金缺口在30-50 亿元，中期商业地产投资压力大，总体财务安全得分仅为1.41
分，排名后几位。......
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短期的资金缺口在10-20 亿港元，中期资金缺口20 亿港元。总体资金缺口不大，财务
状况相对安全。......
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当前静态资金缺口不大，但公司靠拖欠土地款、工程款来融资，靠预售款来回补缺口的
扩张策略，在长期中会推动公司超速扩张，并使公司在低谷中面临政策风险——如果低
谷中地方政府不放宽付款条件，公司必将陷入财务危机。......
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公司的产品组合以中高端住宅为主，营业利润率是万科的两倍，周转速度比万科、保利
等低30%左右，在相同定位下拥有行业内最高效率和高速扩张的潜力。考虑到公司的高
端定位，净借贷比率应控制在20%以内，现金比率在10%以上。......
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