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贝塔策略工作室 Beta Fact

公司金融战略 商业地产与地产基金专题  
商业地产与地产基金专题
 
    保障房,还有一些“可怕”的模式

2010年11月

住房矛盾激化,保障房亟待启动,但资金从何而来?现 在的办法还是有些问题:中央政府下达部分资金,地方政府配套剩余资金。但地方政府的资金多来自土地出售,羊毛出在羊身上,最终,保障房的建设还要靠更高的商品房价格来支撑,这显然不是“保障”的初衷。可资借鉴的,是美国为改善中低收入家庭住房而推动的“证券化模式”。虽然次贷危机让其饱受置疑,但证券化本身并不可怕,只要资本拨备充足,它将是把财政资金与民间资本结合的最有效手段......

 
    核心型私募地产基金与城市综合体中的轻重资产分离

2010年11月

近年来城市综合体作为一种新的地产模式在国内快速推广。城市综合体本身在空间规划、配套服务等方面确实具有一定优势,并通常成为当地的地标性建筑群,它是一个城市以最短时间完成现代化布局的捷径,也因此受到许多地方政府的欢迎,尤其是在一些二三线城市,城市综合体的规划通常得到地方政府的高额补贴,是地产企业降低土地成本的重要手段。......

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    2009年度地产上市公司综合实力排名报告

2010年6月

2008-2009 年对于中国的地产企业来说是一个非常不好的榜样,它让许多地产企业认为 调控是常态,越调控越涨,小调小涨,大调大涨,但实际情况并非如此。......

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    恒大地产财务状况和增长潜力评析

2010年6月

短期勉强覆盖资金缺口,中期资金压力较大,总负债(表内+表外)增加空间为零,唯一 的借贷空间来自于负债结构的变化,即,项目进程中表外承诺资本支出的表内化,这部 分的年度总额约为50 亿。财务安全性评分“中下”。......

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    升值预期下的理性房价与二三线城市的结构性机会

2010年3月

房价的上涨其实只有两个理由,城市化和货币化,城市化说的是刚性需求,从历史来 看,当月供收入比超过70%时,刚性需求就变成了无效需求;货币化说的是投资性需求,它 包括通涨预期下的内部投资需求与升值预期下的外部投资需求,并且只体现在一线城市和少 数旅游城市的房价中,在内部投资需求的推动下,110%的月供收入比成为历史的上限,而在 外部投资需求的推动下,150%成为国际比较的上限,超过这一上限,即使投资人还有购买力, 激化的民生矛盾也将迫使政府出台更严厉的调控政策。......

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    地产基金模式研究:嘉德篇

2010年3月

随着中国人均GDP 的不断提高,消费能力增强,商业地产开始成为地产界 的一个新领域受到重视,新鸿基的租售并举模式更成为内地地产企业效仿的榜 样,近期REITS 的酝酿推出吸引了更多地产企业进入以租金收益或运营收益为 主的投资物业领域。从全球范围看,典型的租售并举企业仅活跃于亚洲市场,尤 其是商业和商务活动集中发展的香港和新加坡,更孕育了一批优质的租售并举企 业。但在相似的地区经济模式背后,香港和新加坡的地产企业走上了两条不同的 成长道路,在香港模式下,企业通过“以售养租”和“以租养售”的内部现金流 平衡来实现租售并举,而新加坡模式则更多借助REITS、私募基金等地产金融平 台来完成租售并举,即,香港模式是重资产模式下的内部资金平衡,而新加坡模 式则强调轻资产模式下的外部资金平衡。两种模式各有优劣,香港模式下地产公 司转型过程中的回报率低、风险大,但转型完成后企业抗风险能力提高;新加坡 模式下地产公司转型过程中的回报率高、风险低,但转型完成后企业抗风险能力 改变较少。......

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    租售并举转型之路:总结篇

2010年3月

香港模式以新鸿基为代表,强调“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡,目 标是通过拥有资产、获取租金来实现多元化经营,提高企业整体抗冲击能力。......

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    租售并举转型之路:新鸿基篇

2010年3月

随着中国人均GDP 的不断提高,消费能力增强,商业地产开始成为地产界的一个新领 域受到重视,新鸿基的租售并举模式成为内地地产企业纷纷效仿的榜样,近期REITS 的酝 酿推出吸引了更多地产企业进入以租金收益或运营收益为主的投资物业领域。从全球范围 看,典型的租售并举企业仅活跃于亚洲市场,尤其是商业和商务活动集中发展的香港和新加 坡,更孕育了一批优质的租售并举企业。但在相似的地区经济模式背后,香港和新加坡的地 产企业走上了两条不同的成长道路,在香港模式下,企业通过“以售养租”和“以租养售” 的内部现金流平衡来实现租售并举,而新加坡模式则更多借助REITS、私募基金等地产金融 平台来完成租售并举,即,香港模式强调的是重资产下的内部资金平衡,而新加坡模式则强 调轻资产下的外部资金平衡。两种模式各有优劣,香港模式下地产公司转型过程中的回报率 压力大、风险高,但转型完成后企业抗风险能力显著提升;而新加坡模式下地产公司转型过 程中的回报率高、风险低,但转型完成后企业抗风险能力改变较少。具体选择哪种战略取决 于市场环境和企业自身的客观基础。......

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    地产基金模式研究:铁狮门篇

2010年2月

奉行纵向一体化的Tishaman 利用地产基金模式,以不到5%的资本投入,通过提 取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配(即业绩提 成),分享了地产项目40%以上的收益。......

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    酒店运营,金融模式决定成败

2009年11月

喜达屋酒店管理集团,是全球最大的酒店管理集团之一,主要定位于高端市场,旗下 品牌包括豪华酒店St. Regis(瑞吉酒店)、The Luxury Colletction、W 酒店、威斯汀酒店、 Le Meridien(皇家俱乐部)、Sheraton(喜来登酒店),以及中档酒店Four Points(福朋喜来 登酒店)、Aloft(雅乐轩酒店),和面向长期住客的Elemant 原型酒店。截止2008 年底,喜 达屋在全球100 个国家地区自有、租赁、托管或授权管理的酒店有942 家,总客房数285,000 间,其中有69 间酒店是公司自有或控股的,有436 间酒店是托管的,另有437 家酒店是授 权第三方的特许加盟酒店。此外公司还开发用于销售的分时度假酒店和度假别墅。......

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    REITS简介

2009年8月

REITS(Real Estate Investment Trusts),即房地产投资基金,一般分为三种,专门投资 于公寓、写字楼、商铺、酒店、仓库等出租型物业的“权益型REITS”、专门投资于房地产 抵押贷款的“抵押型REITS”和既投资房产又投资抵押贷款的“混合型REITS”......

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    REITS可分流40%房地产投资

2009年8月

美国次级债危机对金融市场的深远影响愈发显现,其中就包括对REITs(Real Estate Investment Trusts,即房地产投资信托基金)市场的影响。......

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    REITS推出对房地产投资者结构和价格的影响

2009年8月

本文运用DSSW 噪声交易模型及其生态演化模型,解释2004 年以来,中国商品住宅 市场价格的持续上升现象。研究发现,房地产市场投资人结构决定了需求中的泡沫成分,进 而决定了溢价大小。......

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    REITS与地产价格理性回归模型分析

2009年8月

:土地的稀缺性决定了房地产天然具有消费、投资双重属性,作为投资品,在理性标杆 缺失的情况下,“锚定”历史涨幅和周遍价格的定价体系使价格脱离了租金贴现模型所决定 的内在价值,而只与预期房价上涨后的资本利得相关。......

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    公寓经营,规模决定成败

2009年8月

Equity Residential Properties(EQR),于1969 年成立,定位于在美国最高增长和最繁华 地区收购、开发和管理高品质公寓,目前在美国23 个州和哥伦比亚地区拥有500 多处物业、 15 万多套公寓,是美国最大的出租公寓的经营者。......

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    美国零售地产公司的模式借鉴与启示

2009年8月

2008 年11 月,我国房地产投资信托基金(REITS)的原则性方案获国务院原则性同意, 待细则落实后最快于2009 年上市。......

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    美国商务地产公司的模式借鉴与启示:租金回报重于升值潜力

2009年8月

随着住宅开发市场陷入寒冬,部分住宅开发项目的回报率已降至5%以下,相比之下商 业地产项目似乎更有吸引力,而酝酿之中的REITS 则在一定程度上打消了地产商的融资顾 虑,于是许多开发商开始转向商业地产。......

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    香港地产的混业启示_新鸿基与恒隆案例分析

2009年8月

香港地产商普遍采用了物业开发与物业投资混合的经营模式,这一模式对内地地产 企业有何借鉴意义?在混合经营中出租物业到底应遵循怎样的扩张战略?又该在整体 资产组合中充当怎样的角色呢?......