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前几日参加了一个地产年会，本意是想和大家讨论“泡沫化威胁下地产企业的财务安
全底线策略”，但“泡沫”两字一出，即引得在场的学者、业内人士一片争论，媒体更是连
篇报道了“泡沫”之争，结果“安全底线”本身倒被忽略了。所以，想在这里特别撰文，再
次强调“安全底线”对地产企业的重要性。......
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2008-2009 年对于中国的地产企业来说是一个非常不好的榜样，它让许多地产企业认为
调控是常态，越调控越涨，小调小涨，大调大涨，但实际情况并非如此。......
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招商银行作为国内最先拓展零售业务的银行，其估值水平一直较高，在2007 年四季度，
市净率一度突破10 倍，是同行中估值水平最高的，较行业平均水平高出47%，即使在2008
年的低谷中，招商银行的市净率仍维持在2 倍以上，较行业平均水平溢价35%，但到了2009
年底，招商银行的估值优势受到挑战，市净率较行业平均水平仅高出23%——招商银行的
大胆转型让它一度获得了近50%的溢价，然而随着近年来其他银行零售业务的跟进，曾经
的转型溢价正在缩小。于是，人们开始寻找下一个招商银行。......
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随着中国人均GDP 的不断提高，消费能力增强，商业地产开始成为地产界
的一个新领域受到重视，新鸿基的租售并举模式更成为内地地产企业效仿的榜
样，近期REITS 的酝酿推出吸引了更多地产企业进入以租金收益或运营收益为
主的投资物业领域。从全球范围看，典型的租售并举企业仅活跃于亚洲市场，尤
其是商业和商务活动集中发展的香港和新加坡，更孕育了一批优质的租售并举企
业。但在相似的地区经济模式背后，香港和新加坡的地产企业走上了两条不同的
成长道路，在香港模式下，企业通过“以售养租”和“以租养售”的内部现金流
平衡来实现租售并举，而新加坡模式则更多借助REITS、私募基金等地产金融平
台来完成租售并举，即，香港模式是重资产模式下的内部资金平衡，而新加坡模
式则强调轻资产模式下的外部资金平衡。两种模式各有优劣，香港模式下地产公
司转型过程中的回报率低、风险大，但转型完成后企业抗风险能力提高；新加坡
模式下地产公司转型过程中的回报率高、风险低，但转型完成后企业抗风险能力
改变较少。......
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2008 年11 月，我国房地产投资信托基金（REITS）的原则性方案获国务院原则性同意，待细则落实后最快于2009 年上市。此前我国的REITS 产品仅停留在信托公司推出的集合理财计划，它至多称为一种准REITS 产品，是地产公司的一种变相债务融资手段。未来随着......
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